北京高院：宅基地经多次流转，非本村村民购买房屋，合同有效！

裁判理由：

如果村民将自己申请的宅基地卖给集体经济组织成员之外的人，则认为该买卖行为导致农村宅基地流失、侵害了集体经济组织的利益，应认定为无效；但如果农村房屋经过多手交易，宅基地及其上房屋最终又流转回本村集体经济组织成员手里，则并未侵害集体经济组织的利益，不宜再认定前手的农村房屋买卖行为无效。本案中，案涉房屋经过多次转让，最后的买受人占有至今，具有合法的使用权，也实际成为了该村村民，其权益应予以保护。

当事人

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：崔某，男，1953年9月2日出生，汉族，住北京市顺义区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：梁某，男，1948年8月1日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区。

一审第三人：苑某，男，1974年12月15日出生，汉族，住北京市顺义区。

审理经过

再审申请人崔某因与被申请人梁某以及一审第三人苑某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2023）京03民终107号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

再审诉讼请求

崔某申请再审称，撤销（2022）京0113民初311号、（2023）京03民终107号判决书，改判支持申请人一审全部诉求。一、二审及再审诉讼费由被申请人承担。事实与理由：一、《中华人民共和国土地管理法》实际施行时间为1987年，早于崔某与梁某签订卖房协议时间，二审法院认为《中华人民共和国土地管理法》施行时间为1999年晚于卖房时间，卖房协议不受该法约束，属于法律适用错误。二、苑某户口性质与所在地决定了他取得房屋是否合法，属于基本事实范畴。在无其他证据佐证的前提下，一审法院将苑某陈述的户口性质与所在地作为认定事实，而二审法院在判决中又对一审查明事实予以确认，故本案认定的基本事实缺少证据证明。三、苑某系基于江西检察院超越职权、违规办事并且冒充申请人签字取得涉诉房屋，而其作为外省市户口经过宅基地审批机关审批并取得宅基地使用权更是与土地管理法相违背。二审法院以前述违法事实为依据驳回了申请人的诉求，属于枉法裁判。四、两审法院均认为江西检察院违法罚没拍卖、苑某违法取得宅基地使用权不属于民事诉讼审查范围，但两审法院驳回申请人诉求的依据均是建立在前述违法事实的基础上，申请人认为前述违法事实是本案基本事实，且是苑某违法取得宅基地使用权的具体原因，二者之间具有因果关系地不可分性，应一并处理。五、申请人为了维护自身权利，已经穷尽诉讼途径，两审法院以错误的事实定案并驳回申请人的诉求，直接导致申请人诉权的基本灭失。

本院认为

本院经审查认为，梁某虽非顺义区马坡镇白各庄村村民，但是涉案房屋经过拍卖，苑某于1998年取得涉案房屋，且办理了宅基地转移登记手续，涉案宅基地现登记在苑某名下。两审法院从交易的连续性和整体性考虑，对崔某要求确认其与梁某签订的《买卖协议》无效的诉讼请求不予支持，并无不当。崔某相应再审申请理由不能成立，本院不予支持。综上，崔某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下：

裁判结果

驳回崔某的再审申请。